上海普陀房产律师案例-资深周大律师水平高

上海普陀房产律师案例-资深周大律师水平高，百人大所副主任律师，资深律师

                                               上海市普陀区人民法院

                                                       民 事 判 决 书

                                                                                                  （2017）沪0107民初31xx号

原告丁某，女，1934年10月4日出生，汉族，户籍地上海市。

委托代理人黄某，男，1954年10月25日出生，户籍地上海市。

被告李某，男，1965年11月22日出生，汉族，户籍地上海市。

原告丁某与被告李某、第三人上海市普陀区住XXXX管理局及上海市普陀XXX征收房屋事务所有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁某的委托代理人黄某、赵某、被告李某及其委托代理人陈X到庭参加诉讼。第三人上海市普陀区住房保障和房屋管理局及上海市普陀第一房屋征收房屋事务所有限公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告丁某诉称：上海市中山北路XXX弄XXX号房屋性质为私房，1989年原告将原来只有两层的私房翻建成三层。房屋翻建后，原告到普陀区房地局办理产权登记，经审核后，房地局为原告办理了三层房屋的产权登记。大约一年后，原告又在三层上加了一层，加层无房屋建房执照，属于违章搭建。1993年，被告向原告购买了四层违章搭建，经协商一致，双方于1993年9月22日签订了一份房屋买卖契约，原告以27000元的价格将四层违章搭建转让给了被告，被告一直居住至该房屋被国家征收拆除止。

1994年间，原告又将第二层房屋转让给了案外人张某某，售价也是27000元，至此，原告享有的房屋产权就剩下了第一层和第三层，第三层原为原告的儿子马某某居住，马某某于2006年因病去世后，该房由原告出租，原告自翻建后一直居住在底层房屋直至房屋被拆除。

早在原、被告转让房屋前，原告于翻建房屋竣工后即1989年时，已经办理了房屋产权登记，核准原告为78号第三层房屋的权利人，1994年案外人张某某在办理产权变更登记时，登记部门将原第三层的房屋产权证收回，之后原告就一直没有拿到变更后的产权证，2014年，普陀区房地产交易中心至原告处核实先前的房屋买卖情况，并颁发了权利凭证，因原告系文盲，只会写自己的名字，且年事已高，故无从知晓原告仅被登记为中山北路XXX号第三层的权利人。

2015年，原告居住的中山北路2485弄地块被纳入国家征收范围，在房屋征收部门向被征收房屋的居民核实被征收房屋产权人及居住人口结构的过程中，原告方获知被告竟已在2003年取得了78号底层的房地产权证，为此，原告女儿帮助原告至普陀区房地产中心查询房屋产权登记信息后证实，被告确已于2003年7月7日将原告所有的中山北路XXX弄XXX号底层房屋的权利登记在其名下。

为了维护自己的财产权利，原告曾于2015年向法院提起诉讼，并申请调查令，调取了被告申请登记产权的材料，发现被告于1994年5月25日向房管部门提交的申请材料中，将原告于1993年9月22日与其签订的买卖78号四层违章搭建的《房屋买卖契约》中的房屋部位由四层篡改为底层，并在私有房屋产权变更登记申请书上伪造了原告的签名，原告从未与被告一同至房管部门办理过房屋产权变更登记手续，但不知何故，被告并没有在当年取得底层的产权证，而是在2003年7月7日重新办理了产权转移登记申请，该申请书上也没有原告的签名，2003年7月14日被告取得底层的产权证。

在上述案件的审理过程中，原告就“底”字的涂改变造申请了司法鉴定，鉴定结论为“底”字存在涂改，为刮、擦后书写形成。

由于原告在上述案件起诉时，被告尚未以系争房屋产权人的名义和第三人签订房屋征收补偿协议，但在诉讼的笔迹鉴定过程中，被告仍以产权人的名义签署了协议，并获得了征收补偿款，致使原告的第二项恢复产权的诉请无法实现，且因客观原因导致原告无法提供被告实际取得的房屋征收补偿利益的证据，据此，原告暂行撤回了起诉。

综上，原告认为，双方于1993年9月22日签订的《房屋买卖契约》转让给被告的只是78号四层的违章搭建，而被告却将房屋买卖契约私自涂改、变造为78号的底层，并且在办理房屋产权变更登记申请时伪造了原告的签名，侵占了原告依法享有的底层房产权利，该契约应当被确认为无效。原告再次向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、确认原、被告签订的《房屋买卖契约》无效；二、被告应当立即返还原告以中山北路XXX弄XXX号底层房屋产权人名义所取得的房屋征收补偿利益返还给原告；三、本案诉讼费由被告负担。

本案审理中，原告明确第二项诉请为被告应当返还的征收补偿款为XXXXXXX.7元。

被告李某辩称，双方于1994年通过契约方式进行系争房屋的买卖，在当时的条件下，按照上海市有关规定，房屋买卖必须通过双方单位的审核，事实上原、被告的房屋买卖也的确经双方单位的严格审核，且原、被告双方共同至普陀区房管局办理了相应的产权登记手续，该登记行为距今已经满23年，当时产证落款时间为1994年11月28日。原、被告双方关于房屋买卖的合同属双方当事人的真实意思表示，并经双方单位审核，最终经过房屋管理部门的确认，协议合法有效，不存在原告所称的契约无效的情形。1993年10月12日，被告与原告签订契约后，向其支付了转让款54000元，该款由原告儿子即原告同住人马某某收取，马某某亲自向被告出具了《售证》，在该书证中马某某明确表明被告购买的是系争房屋，即中山北路XXX弄XXX号底层统间。尽管马某某已经去世，但是其留下的字据，经过法院委托相关机构鉴定，确为马某某亲笔所签，故原告所述被告购买的为第四层违章搭建与事实不符。按照常识，在上海的房屋买卖过程中，无论以前还是现在，政府部门都是严格审查买卖情况，根据契约约定，双方的买卖关系也是需要通过房产交易所审批，在税费承担中也约定了承担方式，因此，双方的交易显然是针对合法的部位及交易方式是合法的，否则也无法进行产权转移登记。