论律师代理预约合同纠纷的胜诉路径与实务指引

如何处理预约合同纠纷，上海资深律师周运柱律师回答：

预约合同纠纷作为合同纠纷的重要类型，因其涉及本约合同的订立及信赖利益保护，在司法实践中具有独特性。律师代理此类案件时，需结合法律规范、司法解释及实务经验，构建系统化的胜诉路径。以下从法律适用、证据收集、诉讼策略、实务技巧四个维度展开分析。

一、法律适用：精准锁定请求权基础

（一）明确预约合同的法律性质

根据《民法典》第四百九十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（以下简称《民法典合同编通则解释》）第六条，预约合同是指当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等。其核心特征包括：

1. 预备性：为本约合同的订立提供初步框架；

2. 约束性：当事人需受预约条款约束，不得随意变更；

3. 确定性：需明确本约合同的主体、标的等核心内容；

4. 期限性：需约定本约合同的订立期限。

实务指引：律师需通过审查合同文本（如认购书、意向书）、磋商记录等，判断当事人是否达成预约合意。若合同仅表达交易意向而未约定订立本约的义务，则可能被认定为磋商性文件，不构成预约合同。

（二）区分预约与本约的违约责任

1. 预约合同违约：根据《民法典合同编通则解释》第七条，当事人一方拒绝订立本约或在磋商中违背诚信原则导致未能订立本约的，构成违约。

2. 本约合同违约：若预约合同已具备本约合同的核心条款（如标的、数量、价款），且当事人已实际履行或接受履行，则可能被认定为成立本约合同，适用本约违约责任。

实务指引：律师需结合合同履行情况（如是否支付定金、是否实际进场施工）判断合同性质。例如，在“王涛与张磊劳务清包纠纷案”中，法院认定双方签订的《协议书》为预约合同，因王涛单方面调低单价导致本约未订立，构成预约违约。

二、证据收集：构建完整证明体系

（一）核心证据类型

1. 预约合同文本：如认购书、意向书、备忘录等，证明当事人存在订立本约的合意；

2. 磋商记录：包括邮件、微信、短信、会议纪要等，证明磋商过程及对方违背诚信的行为；

3. 履行证据：如定金支付凭证、进场通知、误工费发票等，证明己方为订立本约所做的准备及损失；

4. 行业惯例或交易习惯：如类似项目的合同模板、市场报价等，证明对方行为的合理性或不合理性。

（二）证据收集技巧

1. 时间线梳理：按时间顺序整理证据，突出对方违约行为与己方损失的因果关系；

2. 重点标注：对关键证据（如对方明确拒绝订立本约的邮件）进行标注，便于法庭快速定位；

3. 专家辅助人：在涉及专业问题（如工程计价、市场价值评估）时，申请专家出庭或提交鉴定报告。

实务案例：在“甲公司与李某商铺认购纠纷案”中，李某通过提交认购书、付款凭证及甲公司未通知认购的证据，成功证明甲公司构成预约违约，法院支持其赔偿损失的请求。

三、诉讼策略：制定针对性抗辩与主张

（一）原告策略：主张预约违约责任

1. 诉讼请求设计：

• 请求解除预约合同；

• 请求赔偿损失（包括直接损失如定金利息、间接损失如订约机会丧失）；

• 若合同约定违约金，可一并主张。

2. 损失计算依据：

• 根据《民法典合同编通则解释》第八条，损失包括订立预约的费用、准备订立本约的费用、已付款项的孳息及提供担保的损失；

• 订约机会丧失的损失需提供证据证明，如类似项目的利润、市场报价等。

实务指引：律师需结合案件具体情况选择损失计算方式。例如，在“王涛与张磊案”中，法院支持张磊返还保证金及支付违约金的请求，因合同明确约定了违约责任。

（二）被告策略：抗辩预约未成立或己方无过错

1. 抗辩预约未成立：

• 主张合同仅表达交易意向，未约定订立本约的义务；

• 主张合同内容不完备，无法确定本约核心条款。

2. 抗辩己方无过错：

• 主张对方未履行先合同义务（如未支付定金、未提供必要资料）；

• 主张因不可抗力或情势变更导致无法订立本约。

实务案例：在“甲公司商铺认购案”中，甲公司抗辩称认购书未约定楼号、房型，不构成预约合同。法院未采纳该抗辩，因认购书已明确商铺位置及价格，具备预约合同的确定性。

四、实务技巧：提升庭审效果与谈判能力

（一）庭审技巧

1. 突出争议焦点：在代理词中明确争议焦点（如预约合同是否成立、对方是否违背诚信原则），避免冗长陈述；

2. 运用类案检索：提交类似判决（如最高人民法院发布的预约合同纠纷典型案例），增强说服力；

3. 灵活应对法庭提问：对关键问题（如损失计算方式）提前准备答案，避免临时慌乱。

（二）谈判技巧

1. 诉前协商：在起诉前尝试与对方协商，提出合理赔偿方案（如分期赔偿、减免部分费用），降低诉讼成本；

2. 诉中调解：在庭审过程中，结合对方抗辩弱点（如证据不足、诉讼风险高），提出调解方案，促成和解；

3. 利用调解协议：若达成调解，需在调解协议中明确赔偿金额、支付方式及违约责任，避免后续纠纷。

实务指引：律师需根据案件具体情况选择诉讼或调解。例如，在“王涛与张磊案”中，若王涛在诉讼初期同意返还保证金，可避免支付违约金及诉讼费用。

五、风险防范：避免常见误区

1. 混淆预约与本约：需明确合同性质，避免错误主张本约违约责任；

2. 忽视损失证据：需提前收集损失证据，避免法庭因证据不足驳回赔偿请求；

3. 过度依赖格式条款：若预约合同包含格式条款（如违约金条款），需审查其是否符合公平原则，避免被认定为无效。

结语

周运柱律师指出，律师代理预约合同纠纷案件时，需以法律规范为基石，以证据收集为核心，以诉讼策略为抓手，以实务技巧为辅助，构建系统化的胜诉路径。通过精准定位请求权基础、全面收集证据、制定针对性策略及灵活运用谈判技巧，可最大限度维护当事人合法权益，实现案件胜诉目标。