上海专打房产纠纷案的知名律师-专业房产纠纷律师-资深周运柱律师

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 商品房买卖合同的成立与生效

  合同成立，是指订约当事人就合同的主要条款达成合意，包括要约和承诺两个阶段。根据《民法典 合同编》的相关规定，承诺生效时合同即成立；但合同当事人如果采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同即可成立。

商品房买卖合同的成立，是指开发商与买受人之间就尚未建成或者已竣工房屋的出售达成一致的意见。一般商品房买卖合同均采用书面形式订立合同，根据《民法典 合同编》规定，开发商与买受人在商品房买卖合同上签字或者盖章时合同即可成立。

  合同生效，是指已经成立的合同在当事人之间产生一定的法律约束力，即对合同双方当事人发生强制性约束力，也就是通常所说的法律效力。

商品房买卖合同的生效，是指房地产开发企业即出卖人与买受人之间就尚未建成或者已竣工房屋的出售达成符合法律规定及双方约定的合意，并履行法定及约定的相关手续后，该合意对出卖人与买受人即发生法律效力。

在合同生效时间上，通常是合同成立即生效，但如果法律、法规有特殊规定需要办理批准、登记手续的，应当依照规定办理相关手续，否则合同不能生效；此外，合同生效可以由合同主体在合同中约定附期限或附条件，在双方约定的期限届至或者条件成就时合同生效。之所以合同成立并不等于合同生效，是因为存在以下四个方面的区别：

（1）两者反映的主体意志不同。合同成立反映的是合同双方当事人的意志，即当事人双方就合同主要内容达成的合意；而合同生效反映的是国家的意志，即国家法律对已成立合同的一种法律认可或价值判断。

（2）两者体现的原则不同。由于合同成立是双方当事人的意志，体现的是合同自由原则；而合同生效则是国家的意志，其生效与否取决于国家对合同关系的干预，体现的是强制性原则。

（3）两者属于不同的问题领域。合同成立是事实问题，属于事实领域的判断；合同生效则是法律问题，能产生相应的法律效力。

（4）两者的地位作用不同。合同成立是合同生效的前提，合同成立并不意味着合同生效；而合同生效与否还取决于当事人双方的约定，在特殊情形下，需要办理相应的法律手续或期限届至或条件成就时才能使合同生效。

 商品房买卖合同备案与登记

  商品房买卖合同的备案，根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，开发商应当自商品房预售合同签订之日起30日内到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。在旧《物权法》实施以前，合同备案作为一种政府的行政行为，并非商品房买卖合同的生效要件，仅具有对抗第三人的效力，除非出卖人与买受人约定商品房买卖合同履行备案登记后才生效。在旧《物权法》实施以后，商品房买卖合同的备案实际上即是向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

       商品房买卖合同的登记，根据《民法典 物权编》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，生效的商品房买卖合同并不能导致买受人当即取得物权，合同当事人只有依法向房产管理部门办理了商品房登记以后，买受人才能取得物权。