公房承租人去世，谁有权变更承租人？

公房承租人去世，谁有权变更承租人？资深周运柱律师回答说：

依据上海沪房规范〔2024〕5 号文件，承租人死亡，分两大类情况，优先本处有本市户口的共同居住人（同住人）；公房承租权不能遗嘱指定、不能继承，是由出租人（物业 / 房管所）审核变更、指定 。

共同居住人（同住人）定义（以承租人死亡时点为准）：本处有上海常住户口、连续实际居住满 1 年、本市无其他住房或者居住困难；结婚、出生入户可放宽一年居住要求 。

情形一：承租人去世，本处有符合条件的同住人（优先级最高）

先由这些同住人协商一致，选出一人申请变更承租人； 协商谈不拢，出租人按下面顺序指定：

1. 原承租人配偶

2. 原承租人子女（参考：他处住房、在本房居住时长）

3. 原承租人父母

4. 其他同住人（参考：他处住房、居住时长） 

  重点：哪怕是子女，如果不是同住人、户口不在里面，在这一档没有优先资格。

情形二：承租人去世，本处没有符合同住人

只能在有上海常住户口的配偶、直系亲属里面协商变更；协商不成，出租人按顺序指定：

1. 原承租人配偶

2. 原承租人子女（看他处住房）

3. 原承租人父母

4. 其他直系亲属（看他处住房） 

  关键限制：没有上海户口的直系亲属（外地户口子女），不能被指定为新承租人；物业可以不予变更，公房存在被收回风险。

几个非常重要的实务要点

1. 遗嘱无效：承租人不能立遗嘱指定谁当新承租人；物业不认遗嘱指定承租人 。

2. 变更承租人 ≠ 拆迁利益全部归他当上承租人只是签约主体；户内其他同住人，依然有权分割动迁补偿。

3. 变更成功之后再拆迁：动迁利益归新承租人 + 户内同住人，原来的其他继承人不再享有继承这套公房征收利益的路径。

4. 对物业指定结果不服：不能行政投诉直接推翻，需要走民事诉讼起诉确认资格。

5. 拆迁阶段还没谈好新承租人：由出租人先行指定承租人，再由指定人签征收协议 。