居间协议与房屋买卖合同有什么区别？

居间协议与房屋买卖合同有什么区别？周运柱律师回答说：

1. 合同主体、法律关系

  居间协议（中介合同，《民法典》中介合同章节）

• 三方：买方、卖方、中介公司

• 关系：中介提供房源、撮合谈判，买卖双方付中介费；中介不是房屋出卖人 / 买受人，不承担过户、交房义务 

• 核心义务：中介提供交易机会；一旦利用中介信息跳单，要付佣金

  房屋买卖合同（《民法典》买卖合同章节，含网签买卖合同）

• 双方：买方 ↔ 卖方（中介只是见证人）

• 关系：卖方转移房屋所有权、买方付房款；直接约束过户、交房、户口、质量、违约赔偿

• 核心义务：过户、交房、付款，目标是把房子产权转给买家

2. 合同性质：预约 vs 本约（最关键！打官司差异巨大）

1. 普通居间协议（预约）只是预定将来签正式买卖合同。   卖方毁约：一般不能强制过户，只能赔定金 / 违约金；法院不能判决强制把房子卖给你。   目的：锁定房源、定金，约定后续签正式买卖合同。

2. 房屋买卖合同（本约，含网签合同）买卖的完整权利义务全部写全：房价、付款节点、过户时间、交房、户口迁出、抵押解押、违约责任。   一方严重违约，守约方可以起诉要求继续履行、强制过户（前提房屋无查封等障碍），同时主张差价损失。

 实务坑：很多中介的三方居间协议，里面写全了全部买卖条款，法院会直接认定它同时构成【房屋买卖本约】，可以要求强制过户。看内容，不看标题！ 

3. 约定的内容差别

居间协议重点写：

• 中介费金额、支付时间、跳单责任

• 房屋基础信息、总价、定金金额

• 约定：某年某月双方签订正式《房屋买卖合同》

房屋买卖合同重点写（这些是过户交易核心）：

• 首付款、贷款、尾款支付节点、资金监管

• 抵押如何解押、谁出钱解押

• 过户时限、税费承担

• 交房时间、水电物业交割、家具家电清单

• 户口迁出期限 + 按日违约金

• 房屋质量瑕疵、违建风险、维修基金

• 贷款失败、查封、无法过户的解约和赔偿

4. 法律后果对比（买房最关心）

• 居间协议成立 ≠ 房屋买卖本约成立；签了居间，不等于已经正式买下这套房

• 中介费：只要中介促成双方达成交易（签买卖合同），中介就有权收佣金；过户不是中介义务

• 网签合同：属于房屋买卖合同，是不动产中心过户、银行贷款、计税的官方备案文件

5. 交易顺序（上海二手房常规流程）

1. 先谈价 → 签三方居间协议、付定金（签约前律师做产权产调，就是这个阶段！）

2. 核验产权、购房资格 → 签正式房屋买卖合同（网签）

3. 贷款面签、资金监管、过户、交房