二手房签合同前，律师要核查哪些产权风险？

二手房签合同前，律师要核查哪些产权风险？周运柱律师回答说：

一、不动产登记簿（产调，最重要！）

必须调取不动产登记原始档案（产调信息单），不能只看卖方提供的房产证照片。

1. 产权人身份

• 登记权利人是谁，几个人共有（按份共有 / 共同共有，常见夫妻共有）

• 共有房屋：全部共有人必须同意出售，缺一不可，共有人未签字，后续极易合同无法履行

• 核对身份证、不动产权证、登记簿名字三者一致，防止冒名出售

2. 抵押信息

• 是否有银行按揭抵押、私人抵押、担保抵押

• 抵押金额、抵押权人、解押时间；重点看：卖方有没有资金结清抵押，是否要用你的首付去解押（高风险）

3. 查封、预查封、冻结

• 法院查封、公安冻结，一旦有查封，不能过户，签了合同也无法履行

• 预查封常见于卖方涉诉、离婚、债务纠纷

4. 居住权登记

• 不动产登记簿上有没有登记居住权；登记居住权不受房屋买卖影响，买了也不能赶走居住权人

5. 预告登记

• 是否存在他人的预告登记（比如之前已经卖给别人做了预告），有预告登记无法过户给你

6. 土地信息

• 土地性质：出让 / 划拨；划拨土地过户需要补缴土地出让金

• 土地有没有抵押、闲置、限制转让备注

7. 其他登记备注

• 限售、限制转让、拆迁备案等登记备注，看是否还在限售期内

二、卖方婚姻、继承、离婚类产权隐患（登记簿不一定写）

产调看不出来，律师要单独核验：

1. 产权人已婚：即使产证只有 1 个人名字，也可能是夫妻共同财产，需要配偶同意出售证明。

2. 产权人离异：

• 离婚协议 / 法院离婚判决书，看房屋是否分割给卖方；有没有约定补偿款、过户限制

• 离婚协议有没有约定户口、房屋处置限制

3. 继承所得房屋：

• 是否完成继承过户（没过户的，继承人还没拿到产权，无权出售）

• 是否还有其他未放弃继承权的继承人，存在隐性共有人

4. 丧偶共有、赠与房产：查看赠与合同有没有附条件、限制转让条款

三、隐性权利负担（登记簿不一定体现）

1. 租赁情况（买卖不破租赁）

• 是否存在长期租赁合同；如果已经出租且租期未到期，你收房会受限制

• 要承租人出具放弃优先购买权声明

2. 户口问题（不属于物权，但属于重大交易风险）

• 查询该房屋内现有户口人数、是谁；有没有约定迁出时间、违约金

• 注意：法院一般不能强制迁出户口，只能主张违约金

3. 违建、改建

• 房屋是否存在违建搭建、阳台扩建、改动承重墙；违建会导致无法过户、后期被拆除

• 看产证附图，对比实际房屋格局

4. 欠费负担

• 物业费、水电燃气、供暖、维修基金是否拖欠；虽不是产权风险，但会伴随房屋交接纠纷

四、政策限制类核查

1. 房屋是否在限售期（产证未满年限不能转让）

2. 房屋是否保障房、经适房、动迁安置房：这类房屋往往有上市交易年限限制、补缴税费要求，未满年限不能合法过户

3. 购房资格：买方是否符合当地限购政策，避免签完合同发现无法网签过户

五、身份核验，防止无权处分

1. 产权人身份证原件核验，确认到场签约人就是登记权利人

2. 委托出售：看公证授权委托书，核实委托权限、委托期限，确认受托人有权签署合同、收取房款、办理过户；警惕过期、权限不全的委托书