公房被征收时，房屋已经出租给第三方，搬迁费、装修补偿归承租人还是实际租客？

公房被征收时，房屋已经出租给第三方，搬迁费、装修补偿归承租人还是实际租客？周运柱律师回答说：

征收部门只对公房凭证上的【公房承租人】签约、发放全部征收补偿款（含搬迁费、装修补偿）；征收不会直接给钱给次承租人（实际租客）。公房承租人拿到补偿款后，再按租赁合同、实际投入，和实际租客（次承租人）内部结算。 

1. 搬迁费

• 征收协议：搬迁费发放给公房承租人（租折上的人）

• 内部分配：   如果实际租客（次承租人）实际居住、负责搬家，无合同特别约定的，搬迁费归实际租客；   如果是公房承租人自己居住、搬迁，搬迁费归公房承租人。

原理：搬迁费补偿的是实际搬迁产生的搬家成本，谁实际搬家，利益归谁。

2. 装修补偿（装饰装修残值补偿）

• 征收款先全部给到公房承租人；

• 看谁出钱装修+ 租赁合同约定：

1. 次承租人（实际租客）自费装修：装修补偿归实际租客（扣除折旧残值）；

2. 公房承租人出钱装修：装修补偿归公房承租人；

3. 租赁合同写了遇到动迁装修补偿归属，优先按合同约定。

3. 重要关键点（上海公房动迁）

1. 公房征收的签约主体只有：产权人 + 公房承租人（租用公房凭证登记人），次承租人不能直接和征收办签协议，不能直接从政府拿补偿。公房承租人转租属于市场租赁关系，转租纠纷属于民事合同纠纷，由双方自行协商或起诉，征收基地不介入公房承租人和次承租人之间的分配。上海普陀

2. 房屋价值补偿（大头动迁款）只属于公房承租人及同住人，次承租人无权分房屋价值补偿，只能主张搬迁、装修、停产停业（商用）这类针对实际使用的项目。

3. 有书面租赁合同优先看合同；合同没写，打官司法院判断标准：补偿项目是弥补谁的实际损失，就归谁。

4. 实操建议

• 转租合同建议提前写明：征收时搬迁费、装修残值、停产停业损失如何分配；

• 实际租客保留装修合同、付款凭证、照片，作为后续向公房承租人主张款项的证据；

• 若公房承租人拿到补偿款后拒不给付，实际租客只能向法院起诉公房承租人，不能告征收事务所。