周运柱律师：房屋被他人无权占有，产权人如何要求腾退房屋

上海地区房屋被他人无权占有，产权人要求腾退房屋的合法维权流程与法律依据，严格适配《民法典》物权编、《上海市不动产登记条例》及上海高院排除妨害纠纷专属裁判口径，具体内容如下：

一、核心法律依据

《民法典》第235条明确规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

《民法典》第236条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

《民法典》第462条规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物，针对无权占有情形产权人可直接行使物权返还请求权。

《上海市不动产登记条例》明确，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的法定证明，产权人依法享有对房屋的占有、使用、收益、处分的完整权利，任何单位和个人不得非法干涉。

上海高院《关于审理排除妨害纠纷案件若干问题的裁判指引》进一步明确，无权占有房屋的事实清晰、权利归属无争议的，产权人主张腾退房屋的诉求应当优先得到支持。

二、第一阶段：固定无权占有事实的前置准备流程

完整固定权利基础证据‌

调取房屋的不动产权登记薄官方档案，留存不动产权证书原件，证明你是案涉房屋的唯一合法产权人，享有完整的物权权利。

若房屋此前涉及过交易、继承、动迁安置等历史流转，同步留存对应的交易合同、继承公证文书、动迁安置协议等历史档案材料，完整佐证你取得房屋产权的合法来源。

固定无权占有的客观事实证据‌

对无权占有人实际在房屋内居住使用的现状进行全程无剪辑拍照录像，拍摄房屋门牌号、屋内占有人的个人物品、日常使用痕迹，固定对方实际控制房屋的事实。

向属地居委会、物业核实对方的入住时间、身份信息，由物业或居委会出具对方长期实际占用案涉房屋的书面情况说明，加盖官方公章。

完整留存你此前向对方要求搬离的全部沟通记录，包括微信、短信、电话沟通的完整录音，证明你早已明确提出腾退主张，对方始终拒不搬离。

向无权占有人发送正式书面腾退通知‌

向对方的预留联系地址和实际居住地址，通过EMS邮政特快专递发送正式的《限期腾退房屋通知书》，明确告知对方其占有房屋属于无权占有，要求其在15日的合理期限内完成全部物品搬离、向你返还房屋，留存EMS的快递面单和完整物流签收记录。

三、第二阶段：非诉快速处置流程

属地行政部门报备与调解‌

向房屋属地的社区居委会、街道城管部门、社区民警同步报备房屋被他人无权占有的情况，提交全部证据材料，由官方工作人员居中开展行政调解，推动无权占有人主动搬离房屋。

若对方属于无正当理由强占房屋的“私闯民宅”情形，可直接拨打110报警，要求警方出警处置，警方出具的接报回执、调解笔录会成为后续诉讼中的核心证据。

人民调解委员会介入‌

向房屋属地的街道人民调解委员会提交调解申请，由专业人民调解员组织双方开展调解，若双方达成一致腾退方案，签署正式的人民调解协议书，后续可向属地基层法院申请司法确认，直接赋予调解协议强制法律效力。

四、第三阶段：司法诉讼完整维权流程

向房屋属地基层法院提起排除妨害之诉‌

该类案件属于不动产专属管辖范畴，直接向房屋所在地的基层人民法院提交立案申请，无需考虑无权占有人的户籍所在地。

起诉时可同时提出三项核心诉求：要求法院判决无权占有人限期7至15日内腾退案涉房屋；要求对方按照同地段同户型房屋的市场租金标准，支付从无权占有起始日到实际腾退日期间的房屋占用使用费；要求对方全额承担本案的诉讼费、律师费、保全费等全部维权成本。

同步申请行为保全‌

若对方在诉讼过程中存在转移财产、损毁房屋设施的风险，可向法院同步申请行为保全，由法院出具民事裁定书，责令对方在诉讼期间不得擅自改动房屋结构、损毁屋内原有设施，避免你的房产权益进一步受损。

胜诉后申请强制执行‌

法院作出生效胜诉判决后，若无权占有人在判决指定的期限内仍拒不腾退房屋，你可直接向法院执行局申请强制执行，由法院执行法官牵头，联合属地公安、社区工作人员开展强制腾退行动，将房屋完整交还给你。

五、上海地区专属实操裁判要点

上海法院明确裁判口径，房屋产权人基于不动产权证书提起的排除妨害腾退纠纷，只要权利归属清晰、无权占有事实明确，即便无权占有人提出“存在历史居住纠纷”“无其他落脚处”等抗辩理由，也不会成为拒绝腾退的合法依据，法院会依法判决支持产权人的腾退诉求。

上海地区该类腾退案件，事实清晰的可适用简易程序审理，法定审理时限仅为3个月，相比普通程序大幅缩短维权周期。

若无权占有人是基于此前的无效房屋买卖合同、无效转租合同占有房屋，产权人无需先行提起合同无效之诉，可直接以产权人身份提起排除妨害腾退之诉，上海法院会直接在本案中对占有合法性进行一并审查认定，无需拆分多个诉讼程序。

上海本地法院执行局针对腾退类案件，有专门的快速执行通道，对于事实清晰、产权无争议的腾退案件，可优先安排执行力量推进强制腾退，大幅降低产权人的维权时间成本。

若无权占有人在腾退过程中向你主张屋内物品损失，必须由对方提交完整的物品权属证明和损失凭证，无合法证据支撑的损失主张上海法院不会予以支持。