周运柱律师：宅基地拆迁，区位补偿款、房屋重置价分别归谁？

上海宅基地拆迁的区位补偿款（即宅基地使用权基价+价格补贴）、房屋重置价（即房屋建安重置结合成新补偿）的归属规则，严格依据《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》及上海本地法院裁判口径界定，具体内容如下：

一、宅基地拆迁区位补偿款的归属规则

区位补偿款的核心本质是对宅基地使用权的福利性补偿，归属对象仅限该宅基地的全体合法安置人口，包括原始立基人、符合政策认定条件的在册实际居住安置人口、政策特殊倾斜的知青回沪安置对象等。

区位补偿款原则上在全部合法安置人口之间均等分配，专属安置人口个人所有，不属于可直接按遗产继承的范畴，仅当某位安置人口在拆迁公告发布后、补偿协议签署前过世，其对应的个人份额才可转化为遗产由继承人继承。

空挂户口人员、已在他处享受过福利分房的人员、非本集体组织成员的外村居民，均不属于区位补偿款的归属主体，无权主张分割该部分补偿利益。

若该户内部分安置人口属于城镇户口但为原始立基人，依然可和本村村民身份的安置人口均等享有区位补偿款的对应份额，不会因非农户口被剥夺权益。

二、房屋重置价的归属规则

房屋重置价的核心本质是对地上合法建造房屋的财产性补偿，归属对象是该宅基地房屋的全体产权共有人，包括房屋的原始出资人、翻建时有实际出资贡献的家庭成员、合法继承房屋产权的继承人。

若房屋是宅基地审批时由原始立基人共同出资建造，房屋重置价由全体原始立基人均等享有；若后续有家庭成员对房屋进行翻建、改扩建，翻建新增部分对应的重置价增值，优先归属于实际出资翻建的人员。

房屋重置价完全属于私人合法财产，在原房屋产权人过世后，对应的份额直接纳入遗产范围，不受继承人户口性质、是否为本村集体成员的身份限制，所有合法继承人均可依法继承该部分补偿利益。

未对房屋建造、翻建有任何出资贡献的空挂户口人员，无权主张分割任何房屋重置价的补偿份额。

三、上海地区专属实操裁判要点

区位补偿款和房屋重置价的归属完全相互独立，不存在混同分配的规则，即便某人享有区位补偿款份额，也不必然能分得房屋重置价，反之亦然。

若该宅基地户内所有原始立基人均已全部过世，无在世安置人口，区位补偿款不会直接收归村集体，上海法院会结合实际居住使用情况，判决由该房屋的合法继承人酌情分割该部分利益。

未取得合法翻建审批手续的私自搭建建筑，对应的建筑材料残值补偿，参照房屋重置价的归属规则，归属于实际出资搭建的人员，不纳入区位补偿款的核算范围。

若家庭内部此前已签署合法有效的分家析产协议，直接优先按照协议约定的份额，分别认定区位补偿款和房屋重置价的归属，不再适用法定均等分配规则。