周运柱律师：94 方案购房同住成年人没有起诉确权，登记权利人过世，继承人能否完整取得房屋产权？

针对94方案购房同住成年人没有起诉确权，登记权利人过世，继承人能否完整取得房屋产权的问题，结合上海现行司法裁判口径明确如下：

一、核心结论

继承人‌不能直接完整取得整套房屋的全部产权‌，仅在完全满足上海本地法定特殊条件时，才有可能最终完整取得整套房屋的全部产权。

二、继承人无法完整取得房屋产权的常规情形

当年参与94方案购房的同住成年人，在登记权利人过世后、确权最长20年诉讼时效范围内，仍有权向法院提起共有权确认诉讼，析出自己专属的房屋共有产权份额，该部分份额不属于登记权利人的遗产，继承人无法通过继承取得。

即便同住成年人此前未主动起诉确权，只要其在诉讼时效内提出确权主张，上海法院不会仅以“登记权利人已过世、继承人已完成继承登记”为由，直接驳回同住成年人的确权诉求，仍会依法支持其合法的共有产权份额。

若该房屋是婚内使用夫妻双方工龄购买的94方案售后公房，即便无其他同住人，在世配偶的50%夫妻共同财产份额也不属于登记权利人的遗产，继承人无法完整取得整套房屋产权。

继承人仅能继承登记权利人个人名下的那部分房屋产权份额，无权直接依据继承规则，剥夺其他符合条件的同住成年人、配偶的合法共有产权。

三、继承人可完整取得房屋全部产权的特殊情形

当年所有符合94方案购房资格的同住成年人，均已明确通过书面协议、公证等合法形式，自愿放弃房屋的共有产权，同意整套房屋产权完全归登记权利人个人所有。

所有当年的同住成年人，在登记权利人过世前就已去世，且去世前从未主张过确权，同时也无其他符合条件的案外共有权人，整套房屋完全属于登记权利人的个人遗产。

同住成年人主张确权时，已超过94方案购房完成之日起算的20年最长诉讼时效，且无任何时效中止、中断的合法事由，上海法院将不再支持其确权诉求，整套房屋可由继承人完整继承。

所有当年的同住成年人，均已书面明确同意登记权利人的继承人完整取得整套房屋的全部产权，各方共同配合完成不动产登记中心的产权变更手续。

四、上海本地的特殊裁判口径

上海法院不会仅以“同住成年人多年未起诉确权”为由，直接推定其自动放弃94方案售后公房的共有产权，只要在法定时效内提出主张，仍会依法保护其合法权益。

若继承人已通过继承流程完成了整套房屋的产权变更登记，后续同住成年人胜诉并完成确权后，可直接要求继承人返还对应的共有产权份额，或主张分割对应的房屋折价款。

若该房屋后续已对外善意出售给不知情的第三方，且完成了合法的产权变更登记，同住成年人无法向善意第三人追回房屋，仅能向继承人主张赔偿自己对应的产权份额损失。