抵押借款合同纠纷中如何实现房产的拍卖？

抵押借款合同纠纷中如何实现房产的拍卖？周运柱律师回答：

在抵押借款合同纠纷中实现房产拍卖，通常需债权人依法行使抵押权，通过法院执行程序完成，具体步骤如下：

1. 确认抵押权合法有效：债权人需确认抵押合同已依法成立并生效，且已办理抵押登记（如不动产抵押需登记），确保抵押权设立符合《民法典》要求。若抵押权未登记，可能影响优先受偿权。

2. 债务履行期届满未清偿：需证明债务履行期限已届满，且债务人未履行还款义务。这是启动抵押权实现程序的前提条件。

3. 协商实现抵押权（可选）：债权人可先与抵押人协商，通过折价、拍卖或变卖抵押房产的方式实现债权。若协商达成一致，可签订协议并办理相关手续。但需注意不得损害其他债权人利益，否则可能被撤销。

4. 向法院申请拍卖：若协商未果，债权人可向法院提起诉讼或申请实现担保物权特别程序，请求法院裁定拍卖抵押房产。需提交抵押合同、借款合同、抵押登记证明、债务到期未清偿证据等材料。

5. 法院审查与裁定：法院将审查抵押权的合法性、债务履行情况等。若符合条件，法院会裁定准许拍卖抵押房产，并指定执行法院。

6. 评估与拍卖程序：执行法院将委托评估机构对房产进行价值评估，确定拍卖保留价。随后通过司法拍卖平台发布拍卖公告，公开竞价拍卖房产。

7. 拍卖成交与价款分配：拍卖成交后，买受人支付价款，法院出具成交确认书及协助执行通知书，协助办理房产过户。拍卖价款优先清偿债权人债权，如有剩余则返还抵押人；若不足，债权人可继续追偿。

8. 处理特殊情况：若房产为被执行人唯一住房，法院可能通过安置被执行人（如提供临时住房）后进行拍卖。若存在多个抵押权人，按登记顺序或债权比例清偿。