上海房产买卖合同纠纷律师-资深周运柱律师专业

共有房屋买卖合同纠纷案件，可能涉及共有人的内部代理和共有物处分，法院需根据个案中的不同情形准确认定当事人的诉讼地位。

　　1、共有人均系合同当事人

　　共有人均系合同当事人的情形包括：一是全体共有人作为出卖人在房屋买卖合同中签字；二是部分共有人作为出卖人暨其他共有人的代理人在房屋买卖合同中签字。上述两种情形中，全体共有人均系合同当事人，应当作为共同原告或共同被告参加诉讼。

　　审判实践中，部分共有人构成代理的情形主要包括：一是合同明确载明部分共有人代理全体共有人签订合同；二是部分共有人签订合同的同时出具承诺函，承诺其他共有人授权其代为签字；三是合同首部载明出卖人为全体共有人，但落款处仅部分共有人签字。

　　2、部分共有人系合同当事人

　　部分共有人以自己名义签订房屋买卖合同，买受人诉请解除合同的，案件处理结果一般与其他共有人无关，故其他共有人原则上无需参加诉讼。买受人诉请继续履行合同的，涉及房屋的物权变动，案件处理结果与其他共有人直接相关，故其他共有人应当作为第三人参加诉讼。需要注意的是，房屋登记在夫妻一方名下但可能为夫妻共同财产的，法院应当听取配偶方的意见。如配偶方确认房屋为登记产权人的个人财产，或明确表示放弃对该房屋所享有权利的，则其无需作为第三人参加诉讼。

　　如某案例中，张某诉请继续履行合同，虽然房屋A的登记产权人为王某一人，但法院应当主动审查房屋A是否为夫妻共同财产。二审法院查明房屋A确系王某与刘某婚姻关系存续期间购买并登记于王某名下，遂以一审判决遗漏诉讼当事人为由，裁定撤销一审判决，发回重审。