上海房屋买卖合同律师案例-资深周运柱律师专业优秀

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上诉人张某因与被上诉人李甲房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0106民初36XX号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。

张某上诉请求：依法撤销一审民事判决主文第三项，改判驳回被上诉人要求支付违约金640，000元的诉讼请求。事实和理由：一、双方一直没有就正式合同的重要条款达成一致，又明确约定日后签订正式合同，且明确约定定金责任，故而双方实际上是预约合同法律关系而非本约合同法律关系。二、违约责任条款的适用条件并未成就。本案中，签约后2个月不到双方就协商一致解除合同，此时上诉人并未违约，合同的解除方式是协商一致解除，而非上诉人违约后被上诉人单方面行使解除权。故20％的违约金条款不应当适用。三、合同解除的责任在于双方。被上诉人知晓房屋产权状况，但未尽到谨慎的注意义务，没有要求另一产权人一起签约，现因另一产权人不同意出售，导致交易无法进行，被上诉人也负有一定的责任。四、违约金的金额应以被上诉人的实际损失为基础来综合衡量。被上诉人在双方合同解除后已经以更优惠的价格重新购置了同地段的房产，被上诉人并未产生除资金占用利息以外的实际损失。上诉人一审庭审中主张违约金过高，但是一审法院并未紧密结合被上诉人所遭受的实际损失来调整，一审法院判决违约金过分高于被上诉人的实际损失，偏离了违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的立法目的。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。

被上诉人答辩称，不同意上诉人的上诉人请求以及事实理由。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。

李甲向一审法院起诉请求：1．确认李甲、张某签订的《房地产买卖合同》于2020年6月23日解除；2．张某归还购房款xxxx元并支付利息，以1，120，000元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年6月30日起计算至实际返还之日止；4．张某支付违约金xxx元。

鉴于案件争议明确，且一审判决书已送达双方当事人，故对于一审判决书中“本院查明”及“本院认为”部分，本院不再重复表述。

一审法院判决：一、确认李甲与张某于2020年5月8日就上海市静安区怀德路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖合同》于2020年6月23日解除；二、张某应于判决生效之日起十日内返还李甲购房款1，120，000元；三、张某应于判决生效之日起十日内支付李甲违约金250，000元；四、驳回李甲的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。