上海合同律师经济纠纷律师-周运柱律师不成功不收费

上海合同律师经济纠纷律师-周运柱律师不成功不收费（部分案），部分案子风险代理。上海大型正规律师事务所副主任律师，资深合同纠纷律师，专业办理各种经济合同纠纷

一、关于合同效力问题。

甲公司与乙公司签订的《协议书》系不动产买卖合同，由甲公司将其所有的土地房产以2，8xxxx万元的价格转让给乙公司。协议书中虽约定甲公司的所有股权持有人须与乙方戊在1xx天内办理签字手续，但此只是双方为慎重起见而作的要求甲公司股东补确认手续之约定，不影响甲公司与乙公司所签《协议书》之生效。关于《协议书》中所约定的公证步骤，也是双方为慎重起见而作之程序性规定，并未将之作为合同生效的条件，且甲公司已经收取了乙公司支付的3xxxx万元现金之房产转让款，甲公司所欠之货款也于协议签订后全部结清，作为乙公司预付的房产款予以抵冲，上述实际履行的行为表明该《协议书》已对双方发生拘束力，当属生效之协议。

甲公司根据《协议书》转让给乙公司的不动产，在当时尚未办理不动产权利登记而取得不动产权证，所属土地亦为划拨工业用地，尚未办理土地使用权出让手续。甲公司系于2xxxx3年4月就涉案的1-3幢建筑物、办公楼办理了不动产登记，于2xxxx6年末、2xxxx7年初补办了土地使用权出让手续，将原划拨工业用地转变为出让工业用地，并于2xxxx7年12月取得办理土地出让手续后之1、2、3号三幢建筑物、办公楼的不动产权证。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”根据上述规定，甲公司原转让的划拨工业用地上的不动产在起诉之前已经办理了土地使用权出让手续并取得不动产权证，故应当认定合同有效。

二、关于诉讼时效问题。

对于甲公司提出的乙公司之诉请已超过诉讼时效之抗辩。本院认为，诉讼时效制度的设立目的是督促权利人及时行使权利，禁止权利的滥用，以维护社会交易秩序的稳定。本案中双方的《协议书》虽约定，“土地证和房产证等手续在乙方新公司注册成立之日起一年内办好所有手续，乙方应在一个半月内注册成立新公司”，但由于双方所转让的是划拨土地上的不动产，需要办理出让手续取得不动产权证后才能进行转让过户，签协议之时尚不具备转让过户的条件，直至2xxxx7年甲公司办妥土地使用权出让手续并取得1、2、3幢建筑物、办公楼的不动产权证时方才具备转让条件，故在此之前不应对由于甲公司拖延办理土地出让及产权登记手续导致乙公司无法正常行使的产权过户之请求权起算诉讼时效，否则对权利人而言是不公平的。事实上乙公司的法定代表人戊曾于2xxxx4年11月带人前往甲公司交涉房产事宜，说明乙公司有主张自己的权利，但当时涉案不动产尚不具备转让之条件，即便乙公司要求办理过户手续客观上亦不可行。

根据法律规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，对乙公司之产权过户请求权的诉讼时效起算时间，应从甲公司就涉案不动产办妥土地使用权出让手续并通知乙公司后才能按协议约定期限开始计算。根据协议约定，甲公司履行办理土地证、房产证之义务应在乙公司注册成立新公司之后一年内，本案中乙公司虽未按协议约定于一个半月内注册成立新公司，但不能就此简单认定为乙公司怠于履行合同，在甲公司未办妥相关手续导致转让标的物不具备转让条件的情况下，即便乙公司注册成立了新公司亦无法办理过户手续，故不能以乙公司未按时成立新公司这一形式问题掩盖甲公司未及时办妥土地出让及产权登记手续导致合同履行障碍这一实质问题。

本院认为，本案主要是由于甲公司的迟延履行行为造成，不能因为义务方的迟延履行而让权利方的请求权罹于诉讼时效而消灭。由于甲公司办妥土地出让及不动产登记手续后未通知乙公司，乙公司对此并不知情，故不应起算诉讼时效期间，对甲公司关于诉讼时效的抗辩意见不予采信。