上海公房同住人的认定-资深周运柱大律师

上海公房同住人的认定-资深周运柱大律师，上海百人大所明伦律师所副主任律师，资深动迁律师

一、同住人定义

      同住人即共同居住人，《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》中对共同居住人明确定义：“共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人”。由此可见，需要同时满足以下条件才能成为公房的同住人： 
        1、户籍：作出征收决定时，上海的户口。 
        2、居住：作出征收决定时，应在被征房屋内实际居住一年以上，特殊情况除外。“空挂户口”不属于共同居住人。这个一年的起算，目前司法实践实践是以迁入户口后再要求居住满一年。
        3、住房：对于“他处住房”的性质，司法实践中法院的意见认为应限定于福利性质取得的房屋，不应将自购商品房归入他处有房。 
        “他处有房但居住困难”是指在他处房屋内人均居住面积不足7平方米的情况 以建筑面积计算的，一般是指人均建筑面积不超过15平方。

 
二、视为同住人的情形 
        符合以上户籍、居住和住房三个条件的，就可以被认定为同住人。但是对于有特殊情况不满足上述三个条件的，实务中也将其视为同住人。 《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》另外规定了几种视为同住人的情形，对上述三个条件有一定变更： 
        1.突破户籍、居住条件：公房内没有户口的上海人，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住末满一年，也视为同住人。 
        2.突破户籍条件：(1)外地人，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，视为同住人。

        3.房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，没有上海户口的，且在本市他处也没有福利性房屋的。 
        4.突破居住条件：户口在被拆迁房屋内，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的。目前这个实践非常严格，因为这个和空挂户口的界限不明朗，一般要求居住一定的时间才行。
       享有居住权的人员，上海高级人民法院《公房居住权纠纷研讨会综述》中要求，对同住人的认定要对因特殊情况因素如公有住房调配单、动迁安置、婚姻、出生、服兵役等情况综合判断： 
        1. 住房调配单：指该人口是系争房屋的原始受配人，是取得该房屋时被计算在内的人员，一般认为其是同住人。
        2. 动迁安置：动迁安置协议中载明的托底保障人员。
        3. 婚姻出生和服兵役：这主要是针对有户口未满一年或者居住未满一年。  
        
三、不能视为同住人的情形 
《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》中规定了三种不能认定为同住人的情形： 
        1.将本来享有的他处公有住房权利予以处分，居住在被拆公有居住房屋的; 
        2.获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人; 
        3.已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。 
        上述三种情形都是虽然房屋被征收时该人表面上满足了同住人的三个要求，但是曾经他已经以其他形式享受过公房的“福利补贴”，因此就不可以再次重复享受公房的征收补偿利益，不能认定为同住人了，但是承租人不受此限制。 

四、实践中如何证明自己是同住人 
        法院进行诉讼时，法院会对同住人资格进行审核认定，同住人一方对证明自己系同住人负有举证责任，即要证明自己符合同住人的三个条件： 
        1. 户籍条件：户口簿。
        2. 居住条件：居委会或物业等相关部门居住证明，或者找邻居出庭作证，相关缴费单等其他能证明居住满一年以上的证据。 
        3. 他处无房或者他处有房但居住困难：无福利性质分房无需证明，这是个否定条件，一般对方举证，否则视为没有。