上海房产买卖纠纷律师：商品房定金返还问题之专家解答

相对于商品房预售合同来说，订购协议时本约订立之前的预约合同。订立预约合同的目的是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的方式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至 本约订立。

预约合同的的意义，是为在公平、诚信的原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中的违约责任。

反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所致的违约情形内，这种情况，预约合同应当解除，已付定金应返还。