黄浦区房产纠纷经验和教训

律师随笔：黄浦区房产律师的那些经验和教训：

一、购买房产时，务必要弄清楚五件事：房产有无抵押、房产的权利人多少、自己有无限购、税费大概多少、银行放贷期间；

一、律师办理的大量案件都是因为个人资信能力不足，导致银行贷款无法足额发放导致违约，这种情况下，买房人不仅无法购买房产，还要对房东承担违约责任，这种情况下钱和房两空；有一个人被称为最倒霉的黄浦区的买房人曾经还上了热搜：一则上海最惨购房人称 ：自己损失超千万的消息，  多次登上热搜榜前列，根据一些媒体报道，伍女士看中了上海市黄浦区一套价值约1500万的办公用房，却因银行贷款审批延误，无法按照合同规定时间付尾款，被卖方告上法庭。法院最终判决伍女士败诉，她不仅要退还房子，还要支付违约金、房屋整修费、诉讼费等总计497.32万元。

二、房产的权利人也是重要的问题。有些房产登记在一方名下，但是还有配偶是隐形权利人，如果要出售房产，夫妻有矛盾，拒绝出售，势必导致合同和房产买卖出现各种障碍。

三、限购，最近几年没有频繁的限购政策。但是也有一些临时的政策比如夫妻离婚，2021年1月22日起，上海调整限购政策。离婚3年内购买商品住房的夫妻，其拥有的住房套数按离婚前家庭总人数计算。在此政策限制下，夫妻离婚前拥有两套住房的，无论房屋是否为一方所有，自离婚之日起三年内，均视为双方拥有两套住房，从而被限制购买。如果只拥有一套房子，离婚之日起三年内，任何一方不再婚的，将被限制。再结婚再买房的，按购买第二套房子计算。这个非常讨厌，就是你离婚把自己名字下的房产转移，算你没转移，你之前配偶名下的房也仍然算在你头上。

四、房产的抵押问题，是非常重要的问题，目前还为实行民法典的关于带押过户。很多房产因为抵押可能是房东诚信卖房，则以首付款还清放贷，也有拿钱而逃跑的人。

五、银行放贷时间太久，会导致房东无法及时取得贷款而无法进行换购新房，这种连环买卖非常多，往往导致好几个官司，金额巨大，往往导致损失巨大，尤其是房产上涨过快的时候。